ASPPI ha sottoscritto gli accordi territoriali anche per i Comuni di Aquino, Ceprano, Fiuggi, Paliano Piedimonte San Germano e Roccasecca.

Con i provvedimenti delle legge di Stabilità 2016, il contratto di locazione a canone concordato (o agevolato) è diventato ancora più vantaggioso, dal punto di vista fiscale.

L’ultima finanziaria infatti prevede ulteriori agevolazioni per i proprietari che affittano a canone concordato, con un ribasso sull’IMU pari al 25%. 

Il contratto di locazione agevolato (o a canone concordato)  è regolato dalla legge 431/1998.

Gli aspetti generali del contratto vengono stabiliti da un Accordo locale tra le principali organizzazioni rappresentative della proprietà edilizia come ASPPI e le principali associazioni sindacali dei conduttori, alla presenza, solitamente, dell’Assessore comunale o del Sindaco.

Tali Accordi locali fissano i criteri di stipula: tipo di contratto (agevolato, transitorio, per universitari), durata, rinnovo, importo canone, aggiornamento ISTAT, clausole di rescissione, oneri accessori, uso e consegna, ripartizione spese, modifiche e migliorie, esigenze particolari del locatore/conduttore, varie ed eventuali. Quindi, il territorio comunale viene suddiviso in zone urbane omogenee, cioè delle aree aventi caratteristiche simili per valori di mercato, dotazioni infrastrutturali (trasporti pubblici, verde pubblico, servizi scolastici e sanitari), tipologie edilizie (categorie e classi).

Per ogni area gli Accordi territoriali devono prevedere un valore minimo e un valore massimo del canone considerando la categoria catastale, lo stato manutentivo dell’immobile, eventuali pertinenze, presenza di spazi comuni, dotazioni di servizi tecnici, presenza di mobilio, ecc.

In base a parametri come questi, quindi, viene determinato il canone annuo o mensile come mera moltiplicazione tra il valore in euro per metro-quadro, con un valore minimo/massimo per ogni area come stabilito dall’Accordo, e la metratura dell’immobile. Quanto ottenuto è il canone che va indicato nel contratto.

Una volta concluso e firmato dalle parti, l’Accordo territoriale viene pubblicato e messo a disposizione di tutti i soggetti che desiderano stipulare questa forma di contratto: è facile reperirlo nei siti dei Comuni oppure recandosi direttamente alle Associazioni di categoria locali.

Comuni interessati da questa tipologia contrattuale sono stati inizialmente tutti i Comuni capoluogo di provincia ed i Comuni confinanti con le aree metropolitane di Roma, Milano, Venezia, Genova, Bologna, Firenze, Napoli, Torino, Bari, Palermo e Catania.

Il 15 marzo 2017 è entrato in vigore il DM del 16/01/2017 a cura del Ministero dei Trasporti e delle Infrastrutture che, sostanzialmente sostituisce il precedente DM del 30/12/2002 in materia di contratti di locazione a canone concordato, introducendo alcune rilevanti novità alla disciplina in questione quali per esempio:

Contratto a Canone Concordato 3+2:

• • Estensione a tutti i comuni italiani, della disciplina del contratto di locazione a canone concordato, in precedenza limitata ai soli comuni cosiddetti “ad alta tensione abitativa” e limitrofi, individuati nella lista del CIPE.
  • Aggiornamento delle linee guida per la definizione degli accordi territoriali.
  • Sostituzione del precedente modello contrattuale con l’allegato A del presente decreto.
  • In caso d’inesistenza di accordo a livello locale, i valori di riferimento per il calcolo del canone sono dettati dal DM 14/07/2004.

Contratto Transitorio:

• • Modifica della durata (in precedenza da 1 a 18 mesi) che ora comprende anche i contratti pari o inferiori a 30 giorni; per questi ultimi, viene prevista la libera determinazione del canone e spartizione degli oneri accessori.
  • Le motivazioni di transitorietà, essenziali per la stipula del contratto, dovranno essere motivate sulla base delle fattispecie dettate dagli accordi.
  • Per i comuni con un numero di abitanti superiore a 10.000 gli accordi dovranno definire, all’interno di valori minimi e massimi,  delle fasce d’oscillazione per le aree omogenee entro le quali i canoni saranno ricompresi con una variazione massima consentita del 20%.  In assenza di accordi si dovrà fare riferimento al decreto interministeriale Infrastrutture-Economia 14 luglio 2004.
  • Sostituzione del precedente modello contrattuale con l’allegato B del presente decreto.

Contratto Transitorio per Studenti Universitari:

• • Estensione della disciplina ai soggetti frequentanti Istituti d’istruzione superiore (accademie, conservatori,…) e corsi formazione post laurea quali, master, dottorati e perfezionamenti; in comuni diversi da quello di residenza.
  • Sostituzione del precedente modello contrattuale con l’allegato C del presente decreto.

VANTAGGI PER IL PROPRIETARIO

Per quanto concerne i vantaggi fiscali relativi al reddito percepito dal locatore cioè il canone annuo, si evidenziano due situazioni: reddito dichiarato ai fini IRPEF e reddito dichiarato ai fini della cedolare secca.

Se il reddito percepito dal locatore viene riportato in dichiarazione dei redditi, grazie al fatto che il contratto è stato stipulato in regime convenzionale (agevolato) il locatore gode di uno sconto sulla base imponibile pari al 30%, che pertanto abbatte sensibilmente l’IRPEF da versare. Ad esempio: se percepisco un canone di locazione “agevolata” di 5.000 euro. Calcolo il 30%, cioè 5.000*30% = 1.500 (il valore dello sconto). Ai 5.000 tolgo i 1.500 di sconto, per cui la base imponibile su cui calcolo l’IRPEF è di 3.500 euro.

Se il locatore, invece, decide di aderire alla cedolare secca, il reddito percepito viene tassato direttamente con una percentuale pari al 10%  (per il periodo 2014- al 2017, secondo quanto stabilito dal “Piano Casa”, DL n. 47/2014 ora prorogato anche per il 2019). Ad esempio, se percepisco un canone di locazione “agevolata” di 5.000 euro, questo subisce un’imposta pari a 5.000*10% =500 euro.

VANTAGGI PER L’INQUILINO

Innanzitutto, l’inquilino beneficerà di un canone inferiore ai valori medi di mercato. Inoltre, nel caso in cui utilizzi la casa locata come abitazione principale, può usufruire di una detrazione dell’imposta per i redditi derivanti dall’Irpef di € 495,80 se il reddito complessivo non supera € 15.493,71. Oppure, se il reddito complessivo è superiore a € 15.493,71, ma non superiore a € 30.987,41, la detrazione è pari a di € 247,90.