Il Catasto, come è noto, è l’inventario di tutti i beni immobili (terreni e fabbricati) presenti sul territorio dello Stato ed appartenenti a soggetti privati e pubblici.

Nella legge delega approvata il 05 ottobre 2021 dal Consiglio dei Ministri, all’art. 7, si trovano le disposizioni in materia di revisione del catasto e degli strumenti di mappatura degli immobili.
La finalità è quella di attuare una riforma per semplificare e rendere il sistema catastale più equo, esigenza espressa da tempo, dall’OCSE, dal Fondo Monetario Internazionale e dal Consiglio dell’Unione Europea.
Art. 7: Modernizzazione degli strumenti di mappatura degli immobili e revisione del catasto fabbricati.
“1. Il Governo è delegato ad attuare, con decreti legislativi di cui all’art. 1, una modifica della disciplina relativa al sistema di rilevazione catastale al fine di modernizzare gli strumenti di individuazione e di controllo delle consistenze dei terreni e dei fabbricati, secondo i seguenti criteri e principi direttivi:
a) prevedere strumenti, da porre a disposizione dei comuni e dell’Agenzia delle entrate, atti a facilitare e ad accelerare l’individuazione e, eventualmente, il corretto classamento delle seguenti fattispecie:
1) gli immobili attualmente non censiti o che non rispettano la reale consistenza di fatto, la relativa destinazione d’uso ovvero la categoria catastale attribuita;
2) i terreni edificabili accatastati come agricoli;
3) gli immobili abusivi, individuando a tal fine specifici incentivi e forme di trasparenza e valorizzazione delle attività di accertamento svolte dai comuni in quest’ambito;
b) prevedere strumenti e moduli organizzativi che facilitino la condivisione dei dati e dei documenti, in via telematica, tra l’Agenzia delle entrate e i competenti uffici dei comuni nonché la loro coerenza ai fini dell’accatastamento delle unità immobiliari.
2. Il Governo è delegato altresì ad attuare, con i decreti legislativi di cui all’art. 1, una integrazione delle informazioni presenti nel catasto dei fabbricati in tutto il territorio nazionale, da rendere disponibile a decorrere dal 1 gennaio 2026, secondo i seguenti criteri direttivi:
a) attribuire a ciascuna unità immobiliare, oltre alla rendita catastale determinata secondo la normativa vigente, anche il relativo valore patrimoniale e una rendita attualizzata in base, ove possibile, ai valori normali espressi dal mercato;
b) prevedere meccanismi di adeguamento periodico dei valori patrimoniali e delle rendite delle unità immobiliari urbane, in relazione alla modificazione delle condizioni del mercato di riferimento e comunque non al di sopra del valore di mercato;
c) prevedere, per le unità immobiliari riconosciute di interesse storico o artistico, come individuate ai sensi dell’art. 10 del Codice dei beni culturali e del paesaggio, di cui al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42, e successive modificazioni, adeguate riduzioni del valore patrimoniale medio ordinario che tengano conto dei particolari e più gravosi oneri di manutenzione e conservazione nonché del complesso dei vincoli legislativi alla destinazione, all’utilizzo, alla circolazione giuridica e al restauro;
d) prevedere che le informazioni rilevate secondo i principi di cui al presente comma non siano utilizzate per la determinazione della base imponibile dei tributi la cui applicazione si fonda sulle risultanze catastali.”
Il disegno di riforma contempla due fasi:
- la prima di modernizzazione degli strumenti di controllo per individuare gli immobili non censiti, gli immobili abusivi o i terreni edificabili accatastati come agricoli, attraverso strumenti condivisi tra Agenzia delle entrate e Comuni; in sostanza si tratta di attività di accertamento del patrimonio immobiliare;
-la seconda, che prevede una revisione concreta del catasto fabbricati attuando un sistema catastale che contempli assieme alla rendita anche il valore patrimoniale del bene e una rendita parametrata ai valori di mercato, nonché la previsione di un adeguamento periodico dei valori patrimoniali e delle rendite delle unità immobiliari urbane, in relazione alla modificazione delle condizioni di mercato di riferimento e comunque non al di sopra del valore di mercato.
Per gli immobili di interesse storico o artistico, andranno attribuite specifiche riduzioni in considerazione dei pesanti oneri di manutenzione e conservazione e dei vincoli legislativi che gravano su di essi in materia di destinazione, utilizzo, circolazione giuridica e restauro.
Il percorso della riforma del Catasto non sarà breve.
Certamente comporterà l’emersione degli immobili “fantasma” (immobili non censiti sui quali non si pagano le tasse) attraverso un’operazione di trasparenza e la riqualificazione delle rendite.
Si tratta di un processo che ha visto molteplici tentativi mai andati a buon fine (1993-1995-1996-1998-2014-2017-2019).
L’augurio per i proprietari immobiliari è che, parafrasando le parole del Presidente del Consiglio, Mario Draghi “non si pagherà né di più, né di meno”!